合同无效，最干净的处理是把东西还回去、把钱退回来。但有一类合同做不到：租出去住了三年的房子、用了十年的商标、干完就物化在楼里的工程。这类合同的法律术语叫继续性合同，它的给付是随时间持续发生的，履行过的那部分一旦”用掉”就回不到原点。承租人、被许可人、承包人这边，无效后为占用或已使用的部分要付一笔钱，通常叫占有使用费——逾期腾房的，叫逾期腾房占有使用费。

我写这篇主要是想把两件事讲清楚。一是占有使用费在法律上到底是什么性质、依据哪条条文。二是实务里最容易踩坑的地方：当合同价格畸高或者畸低的时候，还能不能照搬合同约定的价格来算这笔钱。

一、为什么”还回去”走不通

一次性合同无效，清算很直接，物归原主、钱退给付方就行。继续性合同不一样。房屋租赁里那个”住”、商标许可里那个”使用”、建设工程里已经盖好的部分，都回不到”没用过”的状态。所以《民法典》第155条”自始没有法律约束力、恢复原状”那套溯及力逻辑，在继续性合同上失灵。

学理上的主流观点是：已经履行的持续性合同无效不具有溯及力，不适用实物返还规则。湖南大学滕佳一在《法学家》2020年第6期的《合同无效时返还规则的适用》里就是这么表述的。给付人拿不回那个”已被消费的期间”，只能转而主张价值返还；对实际使用、占用了租赁物或资源的一方来说，这笔价值返还就体现为”占有使用费”。

这里有个实务里常被搞混的定性，值得单独点出来：占有使用费不是违约损害赔偿，也不是侵权责任，而是第157条的折价补偿，性质上属于不当得利的价值返还。

王老吉商标许可案是最典型的反面教材。补充协议被认定无效后，加多宝继续使用了”王老吉”商标，广东高院一度把”继续使用”定性为商标侵权去判赔。段和段律所的刘春泉2019年专门批驳过这个思路：继续性合同无效原则上只向将来发生效力，已经被使用掉的那部分应当参照原来的许可费支付”占用使用费”，而不是按侵权赔偿处理——两者在计算口径、举证和赔偿范围上都不同。最高法2019年发回重审后，重审一审的赔偿额从14.4亿降到3.17亿，其中一个关键动作就是把加多宝此前已支付的许可费从赔偿额里扣掉，避免同一笔占用被计两次。

二、法条链

三、标准之争：参照约定价还是参照客观市价

说理的主轴是两条能当裁判依据的文件。《民法典》第157条只说”折价补偿”，没定基准；真正给基准的是《合同编通则解释》(2023) 第24条——”以认定无效之日该财产的市场价值或者以其他合理方式计算的价值为基准”。这里”其他合理方式”给法官留了口子，实务里最常见的就是”参照合同约定的价款”。

“参照约定价”这条线在最高法的层面，源头是 2019 年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第33条：以当事人交易时约定的价款为基础。要说明的是，九民纪要不是司法解释，不能作为裁判依据援引，只是供各级法院在”本院认为”部分说理参考的工作文件，所以本文把它放在第157条、合同编通则解释第24条之后，作为实务导向来看。

这个方向本身没问题——尊重意思自治，把无效的清算尽量拉回双方当初真实的交易安排。但它不能一概适用。人大民商法博士陈怡伊在《再议合同无效后折价补偿的对象、标准和范围》里专门批驳过这一点，理由其实很直接：

合同无效的本意，就是否定当事人那个意思自治的安排。如果价格条款本身就被无效事由污染了——欺诈、显失公平、恶意串通——再回头按这个价格折价，等于否定了合同、却又保留了合同里最坏的那个价格条款，无效制度的目的就落空了。

四、价格畸高或畸低，还能参照约定价吗

这个问题可以拿两个极端例子来说明。

一块市值10万的手表，以30万的高价卖出，后来因为价格欺诈被撤销。表在买方手里被盗、无法原物返还。如果按约定的30万折价，买方要退30万——可这东西实际只值10万，结果就是让欺诈一方反而多拿回了20万。反过来，一块市值10万的表以1万的低价卖出，后来因为重大误解被撤销，如果按约定的1万折价，被欺诈或错误的一方就白白吃了8万的亏。

两种情形都指向同一个结论：当”价格畸高或畸低”本身就是无效或撤销的事由时，约定价是不可靠的基准。

判断规则可以收敛成一张表：

底层逻辑是区分强制性规范的类型。违反效力性强制规范的，行为绝对、自始、当然无效，价格条款随之无效，按客观市价复归事前状态；违反管理性强制规范的，未必绝对无效，而且价格约定往往没被污染，已实际履行的部分可以参照约定价。《民法典》第793条（建工无效但验收合格参照约定价款折价）、《国内水路货物运输纠纷指导意见》第4条（无资质承运人已安全运到、请求参照约定运费”可以适当予以保护”），都是”管理性规范＋已实际履行→参照约定价”这条线的落点。

落到继续性合同加上价格畸高畸低，规则就很干净了。如果价格畸高或畸低本身就是无效或撤销的事由，比如欺诈、显失公平、恶意串通，就不参照约定价，改按客观市价或劳务、资源的合理报酬标准折价；王老吉案就沾这个边，2002年锁定的许可费远低于2010到2020年商标实际的市场价值，红罐凉茶销售额从约2亿涨到140亿的量级，如果照2002年的约定许可费付2010年之后的占用使用费，会系统性低估加多宝占用商标的真实价值。如果价格公允、无效事由在别处，比如资质或形式瑕疵，就可以参照约定价。而无论如何，已付的对价都要扣减，不能让任何一方两头获利。

还有个高频误区：占有使用费不等于全额租金或全额许可费。按客观市价标准计算时，使用方只补偿”使用利益”，不含提供方本可以赚到的利润。水路货运那个典型案例，一审承运人主张按约定运费全额折价，二审改按实际付出的劳务成本计算——善意受益人以现存利益为限——这就是”折价补偿不扩张到全额约定价”的具象化。

五、典型场景速查

法条索引

• 《中华人民共和国民法典》第155条（自始无约束力）、第157条（返还/折价补偿/过错赔偿）、第793条（建工无效折价）
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》(2023) 第24条（折价补偿基准日与计算）
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条、第13条（占有使用费、逾期腾房）
• 《最高人民法院关于国内水路货物运输纠纷案件法律问题的指导意见》(法发〔2012〕28号) 第4条

实务导向（非裁判依据，仅供说理参考）

• 《全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民纪要, 法〔2019〕254号) 第33条（折价补偿以约定价款为基础）——性质为最高法内部工作文件，不是司法解释，不能援引为裁判依据

参考研究与文献

• 滕佳一：《合同无效时返还规则的适用》，《法学家》2020年第6期
• 陈怡伊：《再议合同无效后折价补偿的对象、标准和范围》（2020）
• 刘春泉（段和段律所）：《王老吉与加多宝商标之争：合同被无效不能完全等同于侵权》（2019）
• 《石家庄仲裁委员会：〈民法典〉无效合同处理规则适用要点解析》
• 广药集团诉加多宝”王老吉”商标侵权案：(2014)粤高法民三初字第1号（一审）、(2018)最高法民终1215号（二审发回重审）

本文为法律研究性文章，不构成法律意见。具体案件请结合个案事实咨询专业律师。