房屋所有权没有期限限制，但房屋占用的国有土地使用权依出让合同约定有最长年限——住宅 70 年、工业 50 年、商业 40 年。年限届满后怎么处理，住宅和商业/工业走的是完全不同的两条路径。本文梳理两条路径的法律依据、实操现状和 2026 年广州、上海最新的地方试点方案。

一、土地使用权的期限与房屋所有权

我国土地实行公有制，房屋所有权本身没有期限限制，但房屋占用的国有土地使用权依出让合同约定有最长年限。土地使用权到期后的处理，因此分两条路径：住宅自动续期，非住宅依法申请续期。

法定最高出让年限规定在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990 年国务院令第 55 号发布，2020 年 11 月 29 日修订）第 12 条：

用途	最高年限
居住用地	70 年
工业用地	50 年
商业、旅游、娱乐用地	40 年
教育、科技、文化、卫生、体育用地	50 年
综合或者其他用地	50 年

两条路径的总依据是《民法典》第 359 条：

第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第 1 款处理住宅，第 2 款处理非住宅。住宅”自动续期”意味着不需要权利人提出申请，使用权不会因期限届满而被国家无偿收回；非住宅”依照法律规定办理”，落到具体规则就是《城市房地产管理法》第 22 条的申请、批准、缴费程序。

1.1 续期费用的立法演进

民法典 359 条第 1 款后半句”续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，需要放在立法变迁里理解：

法律	条文	对续期费用的处理
《物权法》(2007) 第 149 条第 1 款	“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”	只规定自动续期，未涉及费用
《民法典》(2021) 第 359 条第 1 款	自动续期 + “续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”	确立了”有偿为主、减免为例外”的原则，具体标准留待后续立法
《城市房地产管理法》(1995) 第 22 条	非住宅届满前 1 年申请续期，批准后重新签订出让合同、支付出让金	只规定非住宅程序，未区分住宅与工商业的收费标准

物权法起草过程中曾出现”自动续期但应支付土地使用费，标准由国务院规定”的条款，因争议较大被删除，费用问题留待”将来根据实际情况再作慎重研究”。民法典 359 条后半句把这个”研究”的框架写进了法条，确立了原则但没定标准。截至 2026 年 9 月，国家层面尚未出台住宅续期收费的专门法律或行政法规。

因此住宅续期费用当前的状态是两层的：法律层面确立了”应缴但可减免”的原则；实操层面因标准未定，参照”两不一正常”过渡办法暂不收费。过渡办法是标准出台前的权宜安排，不是永久法律。

二、住宅用地的续期

2.1 规则链条

• 期满自动续期，权利人无需提出申请，使用权不会被国家无偿收回。
• 续期费用”依照法律、行政法规的规定办理”，国家专门标准未出台。
• 实操中参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712 号，2016-12-08 发文），按过渡办法处理：
  1. 不需要提出续期申请；
  2. 不收取费用（市、县自然资源主管部门不收取相关费用）；
  3. 正常办理交易和登记手续（不动产证”土地使用期限”仍填原起始日期和到期日期，备注”根据国土资厅函〔2016〕1712 号办理相关手续”）。

复函针对的是”少数住宅建设用地使用权到期”，即温州等城市因早期政策试错出现的非标年限（20 年、30 年）住宅，不是标准的 70 年住宅。

2.2 温州先例

温州在 1990 年国务院 55 号令试点时，为降低居民负担把居住用地按 20/30/…/70 年分档，由受让方自选并缴相应出让金，不少业主选了最低的 20 年档（集中在鹿城区水心、上陡门等老小区）。这批 20 年住宅在 2016 年前后集中到期，成为全国第一波住宅用地到期问题。

当时基层国土部门参照商业用地续期逻辑，提出”按现行基准地价补缴出让金”，一套总价约 60–70 万元的房子补缴额高达 20–30 万元（约占房价 1/3），引发巨大争议。《法治日报》曾刊文批评温州国土局”钻法律空子”。随后国土资源部与住建部协商，定调为”两不一正常”过渡办法，温州此后未再向住宅业主征收续期费用。

温州先例的实际效果是：住宅到期按”免费静默续期”处理，业主的居住权和交易权不因土地年限到期而受损。

2.3 续期年限的学术方案

民法典只规定”自动续期”，未明确续期年限和可续次数。物权法起草者龙卫球教授提出过四种方案：免费续期至房屋所有权终止、免费再续 70 年、象征性收费、费改税（不再收”续期费用”而改为在房产税中体现土地成本）。杨立新教授主张”免费或费改税”两条路径。以上方案均未落地。温州、深圳的”两不一正常”（免费过渡）最接近方案①，但属于过渡办法，不是法定方案。

2.4 住宅续期的未决问题

• 续多久：民法典未规定，学界有上述四种方案，尚无定论。
• 要不要缴费、缴多少：民法典 359 条确立了”有偿为主、减免为例外”的原则，但具体标准未出台。地方实操为免费，但免费是过渡状态。
• 房子归谁：房屋所有权永久，期满不发生”房随地走”收回，这是住宅与工商业的根本区别。

2.5 开发商隐瞒土地年限的法律风险

民法典 359 条确立”有偿续期原则”后，开发商在销售时隐瞒土地年限或混淆土地用途的法律后果变得可预期。已公开的法院案例有两例（详见 3.9 节）：一例是 50 年综合用地合同写成 70 年，法院因”已现场公示土地证”驳回业主赔偿请求；另一例是 70 年住宅销售时仅剩 28 年且未告知，法院判解除认购协议、返还定金。

续期费用标准一旦出台，”50 年 vs 70 年”的土地使用权差额会直接转化为续期费用差额，成为业主向开发商索赔的依据。目前标准未定，这类索赔暂时无法量化。

三、商业与工业用地的续期

3.1 上位法

• 《城市房地产管理法》第 22 条（原文）：

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

• 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 40、41 条（原文）：第 40 条规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应交还土地使用证并办理注销登记；第 41 条规定土地使用者可以申请续期，需重新签订合同、支付出让金、办理登记。
• 《土地管理法》第 58 条（原文）：第（二）项规定，土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，由有关人民政府自然资源主管部门报经有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

工商业用地的法定基调是”不申请就无偿收回”，且收回的范围包括地上建筑物（暂行条例第 40 条）。不续期意味着土地和建筑物一并丧失。

3.2 顶层政策

• 2024 年 7 月，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（2024-07-18 通过）提出”制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策”（共产党员网全文）。
• 2026 年 3 月，国家”十五五”规划《纲要》提出”完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”。

工商业续期首次被写进中央全会决定和五年规划，但”法律法规”仍在完善中。广州、上海方案属地方试点。

3.3 地方试点

广州

《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》（广州市规划和自然资源局，2026-05-12 官方发布，配套《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》）：

• 申请分类：到期申请（届满前 1 年）、提前申请（年限过半且距届满 1 年以上）、逾期申请（实施前已届满或一年内届满的，给 2 年缓冲）。
• 审核：初步审核 + 分类审核。到期/逾期申请，除合同约定应收回、纳入近期建设计划、公共利益收回、不符合国土空间规划、欠缴出让金、土地闲置等情形外，原则上予以续期。
• 续期年限：续期年限 + 剩余年期不得超过该用途法定最高出让年限。
• 出让金计收：

类型	达标	不达标
工业（以基准地价为标准，看土地产出率）	(续期年期÷法定最高出让年限)×同地段法定最高年限基准地价×用地面积×70%；鼓励/允许类一次最长续 20 年，限制类最长 10 年	不打 7 折；一次最长 5 年，以租赁方式办理
商服（以标定地价为标准，看投资强度）	(续期年期÷法定最高出让年限)×法定最高年限标定地价×建筑面积×70%；一次最长 20 年	不打折；一次最长 10 年

“7 折”只适用于达标项目（有税收、投资强度、产业导向等门槛）。大成律所（2026-07-10）指出，普通分割商铺、街边小店、散户通常够不到 7 折门槛，走的是第三方评估定价或全额基准地价路径。

不予续期的处理：届满后无偿收回 → 发布期限届满公告 → 注销登记 → 催告交还土地 → 拒不交还的向法院申请强制收回。

上海

《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234 号，上海市规划和自然资源局 2026-07-31 印发；《上海市加强土地管理”十五五”规划》同日经市政府同意印发）：

• 适用范围：上海市工业、商业、旅游、娱乐、办公、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地（除居住用地）的国有建设用地使用权续期。
• 申请时点：到期续期为剩余年期不足 3 年；提前续期为剩余年期不足原出让年限一半，且经营良好、用地绩效突出、有长期投资计划的优质项目（经发改、经信、住建、商务、国资、规划资源等部门认定）。
• 续期年限：原出让剩余年限 + 续期年限之和不超过该用途法定最高出让年限（工业 50 / 商业旅游娱乐 40 / 办公教育科技文化卫生体育 50 / 综合 50）。一般产业类工业用地按弹性年期制度（20 年出让）续签，重大项目可保 50 年；租赁方式续期不超过 20 年；一般单次续期年限不少于 5 年。
• 续期价格：以基准地价为基准，不低于基准地价的 70%（是最低下限，不是统一折扣；实际按各区细则绩效挂钩）。
• 政策动机（规划原文）：”灵活适应 REITs 项目续期土地年限需求，降低企业续期成本和发行成本”——打通不动产 REITs 发行堵点。
• 核心原则：”以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”。

3.4 年期修正计费逻辑

各地实务中的续期计费底层逻辑是”年期修正”——只补未来使用年限对应的地价，不是重新购买完整年限的土地使用权。大成律所（2026-07-10）梳理了四种常见模式：

模式	适用场景	计算方式	特点
标定地价 + 年期修正 + 梯度折扣	一线城市（广州、杭州、厦门）	(续期年限÷法定最高年限)×当期标定地价×面积×折扣	折扣取决于绩效达标与否（7 折/全额）；7 折仅适用自持优质项目
第三方评估定价	二三线城市、地级市	委托第三方评估：先评完整年限市场价，再按续期年限折算	贴近市场价，折扣不稳定（通常 8–9 折）
全额基准地价计费	县城、郊区社区底商	当期基准地价×分摊面积×年期修正系数	无优惠；危房/低租金小微可申请个案减免
土地年租替代	短期过渡（3–5 年）	签国有土地租赁合同，按年缴租金	不用一次性大额出让金；但权属不清晰，银行难办大额长期抵押

以广州达标商服项目为例：

补缴出让金 = (续期年限 ÷ 40) × 同地段当期标定地价 × 建筑面积 × 70%

标定地价 10000 元/㎡、总建面 10000㎡、续 20 年、达标：(20÷40)×10000×10000×0.7 = 3500 万元。不达标（不打折）：(20÷40)×10000×10000×1.0 = 5000 万元。

上述公式基于广州官方政策原文（2026-05-12），不是全国统一标准。其他城市以当地自然资源部门批复为准。

3.5 城市更新续期

城市更新（旧改）续期和原地到期续期不是同一套算法。普通续期只解决”原地、原规模继续用”；城市更新涉及容积率调整、业态变更、拆除重建，土地增值收益另行分配，优惠空间更大。

城市	更新续期路径	特点
北京	《北京市城市更新条例》第 51 条：公共要素贡献（配套、公益性空间、公共服务设施投入）进入地价综合测算	不是”等额抵扣”，是”综合确定土地价款”
上海	《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025 版）》：结合城市更新综合价值评估报告，考虑公共要素贡献等因素综合确定土地价款	同上
广东/佛山	广东省”三旧”改造指导意见：供地可在市场评估价基础上，综合考虑拆迁安置费用、移交政府的公益性用地及物业等因素确定政府应收地价款	佛山”三旧”办法：延长工业用地年期按批准延长年期工业用途地价 40% 计收
深圳	《深圳市地价测算规则》：按住宅/商业/办公/工业确定项目修正系数，按面积占比加权	标准化测算，修正系数多
广州	旧厂房整体改造/自主改造地块：规划权益建筑面积和超出部分按新规划用途市场评估地价的相应比例或全额计收	可叠加续期试点方案的 7 折

流程上的区别：普通续期是先批复、补缴出让金、重新签订出让合同、换证（广州允许分期：首期≥50%，12 个月内缴清）。城市更新是先纳入更新台账、实施方案批复、核算规划调整/公共配套成本、申请出让金抵扣、续期申请和更新方案合并审批、出让金分 2–3 期缴（最长 1 年内结清）、改造完工验收后同步办理土地延期和不动产登记。

3.6 工商业与住宅对比

维度	住宅	商业 / 工业
法律性质	自动续期（民法典 359 第 1 款）	依”法律规定办理”（359 第 2 款）→ 申请 + 批准 + 缴费
是否需要申请	否（两不一正常）	是（城市房地产管理法 22：届满前 1 年申请）
是否会被无偿收回	否	不申请/未获批准 → 国家无偿收回（含地上建筑物）
是否缴费	民法典 359 确立了”有偿为主、减免为例外”的原则，但标准未出台；实操中靠”两不一正常”过渡办法暂不收费	要缴出让金（重新签出让合同）
续期价格机制	未定（无标准）	与用地绩效挂钩；广/沪试点：达标 7 折、不达标不打折；7 折仅限自持优质项目
续期年限	未定（”自动续期”，学界有 4 种方案）	续期 + 剩余 ≤ 该用途法定最高年限（工业 50/商服 40），单次可分短期（≥5 年）
续期时长（地方试点）	—	广州：达标最长 20 年/不达标工业 5 年（租赁）、商服 10 年；上海：单次≥5 年，弹性年期 20 年
房子/物业归属	所有权永久，不收回	依约定；无约定依法律——期满不续则物业随土地一并被收回（暂行条例 40）
政策紧迫性	尚远（70 年，2080 年代才到）	90 年代出让的工商业用地正迎续期高峰
资产估值影响	基本无影响（自动续期）	90 年代出让的工商业物业在大宗交易/银行抵押中普遍大幅年限折价，不续期则资产归零

3.7 萧山工业用地续期先例

杭州萧山 2015 年率先出台工业用地使用权出让续期办法（试行），是全国最早落地的工业用地续期试点：优质企业最长续 20 年，普通企业最长续 10 年，计算基数为现行工业基准地价的 20%（基准地价×20%×年期系数），绩效联审根据企业纳税、产出率等综合评估。

萧山方案比广州（2026）早了 10 年，说明工业用地续期不是全新问题，地方早有实践。但萧山方案是”试行”且仅针对工业用地，没有覆盖商服，也没有形成全国统一规则。2022 年萧山修订了该办法，增加了以企业综合效益评价为基础的分级修正系数，对长期低效企业实行递进式收费。

3.8 其他地方的实践

城市	时间	内容
深圳	1982 年起（《深圳经济特区土地管理暂行规定》）；2004 年《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73 号）	首次规定经营性用地使用年期（工业 30 年、商业 20 年、商品住宅 50 年）。续期补交地价按公告基准地价的 35% 修正。福田长城大厦案例：80.6㎡ 住宅（原 50 年）续至 70 年，补缴约 4.49 万元（557 元/㎡），占房价 0.7%。国际商业大厦：66.73㎡ 商住楼（原 20 年）续至 50 年，补缴 61,704 元（924 元/㎡），全国首个公开的商住楼续期案例
青岛黄岛区（阿里山小区）	2009 年起	全国首批住宅用地到期集中暴露（20 年住宅，涉及数千户）。经历三个阶段：早期个别业主免费延至 50 年（房改过渡期行政特批）→ 集中到期后交易冻结（银行拒贷、二手房无法过户）→ 2016 年后按”两不一正常”精神解冻，交易双方签《土地到期知情书》，不收费、不收回
厦门	2022 年	出台非住宅用地续期管理框架，将工业、商服、混合用地纳入统一管理，设差异化续期期限，对历史到期、权属争议、不可抗力等特殊情形作出安排
杭州萧山	2015 年试行，2022 年修订	工业用地续期：基准地价×20%×年期系数；优质企业最长 20 年，普通企业最长 10 年；2022 版增加分级修正系数和递进式收费
上海	住宅：无到期案例；工商业：2026 年 7 月新政	住宅方面，上海最早的商品房出让始于 1990 年代初，距 70 年届满（约 2060 年代）仍有时间，目前不存在因”70 年到期”触发补缴的真实案例。上海”房龄超长”问题（曹杨新村、彭浦新村等 50–60 年代老工房）主要通过城市更新（原拆原建、保护性修缮）解决，不是续期问题。工商业方面，2026 年 7 月《指导意见》（沪规划资源用〔2026〕234 号）发布后，40 年产权公寓/酒店式公寓面临补缴”大考”。戴德梁行专家建议 7 折标准偏高、宜降至 4 折；核心区办公用地基准地价较六年前上涨约 6%–9%，续期成本已有明确参数

3.9 司法案例

（1）周本均、代小容诉贵州来溢果房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷（贵州省遵义市中级人民法院，(2019) 黔 03 民终 2004 号）

来溢果公司从赤水市政府出让取得商住用地，出让年限 50 年。商品房买卖合同写的是 70 年。业主办证时发现实际只有 50 年，起诉要求赔偿 7 万余元。

法院认为：开发商已在现场公示了载明 50 年的土地证，视为已告知；合同写 70 年属”合同瑕疵不影响履行”；且续期费用标准未定，无法量化损失。驳回业主的违约赔偿请求。

（2）李洪琼诉惠州市乔弘房地产有限公司商品房销售预约合同纠纷（广东省惠州市中级人民法院，(2016) 惠 13 民终 234 号）

乔弘公司开发的住宅楼盘，70 年使用权在销售时仅剩 28 年，认购协议中未告知业主。业主发现后拒签正式合同，要求解除认购协议、返还定金。

法院认为：开发商有义务明确告知剩余土地使用权年限，未告知导致合同无法订立属于不可归责于双方的事由，判解除认购协议、返还定金。

（3）(2018) 豫 13 行终 179 号（河南省南阳市中级人民法院）

政府以公共利益需要为由收回某宗国有土地使用权，决定书中”适当补偿标准”援引某文件执行。法院审理认为，无论征地补偿是否到位，政府均负有达到土地交付条件的合同义务。一审判决撤销收地决定书中”适当补偿标准按 24 号文执行”的内容，督促行政机关依法合理作出补偿；二审驳回上诉、维持原判。

这个案例说明”以公共利益收回”时，”适当补偿”的具体标准仍有争议，法院倾向于让行政机关自己合理确定，而不是机械套用某个文件。

四、需要留意的问题

1. 住宅”自动续期”续的是权利（不被收回、可正常交易），费用原则上应该缴（民法典 359 后半句确立”有偿为主”），只是标准未出台所以实操中暂不收费。”免费”是过渡状态，不是法律结论。
2. 工商业”70%”的性质因城市而异：上海口径是”不低于基准地价 70%”（下限），广州口径是”绩效达标按 70% 计收”（折扣）。网传”统一按楼面价 70% 续期”是误读。7 折只适用达标项目，散铺/分割商铺通常够不到门槛。
3. 续期是分用途看年限的：工业受 50 年天花板约束，商服受 40 年天花板约束，续期不是”再续一个完整 70 年”。
4. 不申请的后果不对称：住宅不申请也照样续；工商业不申请或申请被拒，土地和建筑物一并被无偿收回（暂行条例第 40 条）。
5. 广/沪目前是地方试点，效力层级低（规范性文件/指导意见），不代表全国统一规则。住宅续期、工商业续期的国家立法仍在路上。
6. 住宅”50 年综合用地 vs 70 年”的开发商欺诈问题，在续期费用标准出台前索赔无法量化，但方向明确（见 2.5 节案例）。
7. 城市更新续期和普通到期续期算法不同：容积率调整/业态变更/公共配套贡献有独立的优惠路径（京沪公共要素贡献抵扣、广东佛山三旧 40% 计收、深圳标准化测算）。

五、主要来源

材料	性质/效力
民法典 第 358/359/360 条	法律
城市房地产管理法 第 22 条	法律
土地管理法 第 58 条	法律
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第 12/39/40/41 条	行政法规（2020-11-29 修订）
国土资厅函〔2016〕1712 号复函（2016-12-08 发文）	部门规范性文件（过渡办法）
中发〔2016〕28 号产权保护意见（2016 年 11 月）	中央文件
二十届三中全会《决定》（2024-07-18 通过）	中央全会文件
广州《工商业用地使用权续期管理试点方案》（2026-05-12）	地方规范性文件
上海《工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234 号，2026-07-31）	地方规范性文件
上海《加强土地管理”十五五”规划》（2026-07-31）	地方规划
温州住宅用地到期先例（2016）	案例/实践
德恒律所《建设用地使用权有偿续期规则下的相关问题探究》（2021-07-28）	律所研究/案例分析
大成律所《商业土地到期怎么补缴出让金》（2026-07-10）	律所研究/实操指南
龙卫球/杨立新/物权法起草者观点	学术观点

本文不构成法律意见。具体个案（房产是住宅还是商办、年限是否非标、所在城市是否已出细则）需要按本地最新政策核实。住宅续期费用、工商业续期国家细则均处”待明确”状态，政策变动较快。